캄보디아 부동산 계약시 주의사항

계약서도 영수증도 없이 각종 사정에 대금을 건네고 계약서내용의 허술함으로 투자금을 날리는 분들이 많다.

특히 한국분중에 많은것은 알려진 사실.

한국인특유의 인맥. 대접에 단호히 거절하지 못하는 점은 한국사람도 알고 현지인도 애용하는 약점이다.

<실제 사례 #1>

나는 결국 지분으로 찾았지만 팔려고 보니 상대 변호사는 악명높은 변호사로..

일본.중국 투자자들에게는 정상적인 거래를 하면서 

한국인들에게는 화를 내며 권총을 꺼내서 흔들고 욕을 하는데

절반줄테니 가져가든지 법정가라는 팔십넘은 노인네 빽과 염치없는 행동에  같이 간 일행들이 변호사로 대접한 8년이 수치스럽다고 했다.

명색이 한국에서는 사자 소리 듣는 사람들인데..

다행히 오래전부터 드나든 친분으로 가까이 지인이 있어 해결은 했지만 당시 그 변의 말이 한국사람의 땅을 80개를 가지고 있다고 하던데....

주위 대부분 투자자들이 땅을 못찾고 고생하고 있었다.

 

해서 캄보디아에서 땅을 구매할 시 요령을 아는대로 적어보니 참고 하시길..

간단한걸 누구한테 물어보자니 한국교민 정서의 여건상 서로 불편하고 딱히 확인 할곳도 없는 것이 사실이고.

직접와서 상담하라고 하지 전화로 친절한 안내는 한국인의 비즈니스 여건상

힘들게 되어있다.

토지를 구매할때는 소유권에 궁금증이 들 것이다.

일반적인 토지 구매 방식은

 

1) 시민권(2019년 현재 약 10만불)

2) 캄인명의로 구입후 근저당설정 (신탁비용은 매도시 약3%)

3) 법인설립후 49%확보 법인인감확보 지분포기각서

위 세가지 방법을 설명을 듣는다...

중요한건 캄보디아 현지에서 계약서를 작성하고 매수인이

약간 추가하는 정도인데...한국에서 긴 시간 공인중개사를 한 경험으로 

최대한 짦고 간결하게 계약서와 신탁계약서를 작성했으니 

필요한분 영어로 변환해서 사용하시길 바랍니다.

참고로 등기부는 하드타이틀.랜드타이틀.시티타이틀등 다 참고로 들으시고 플랑릉이라는 것을 알아두시고

점유권증은 '플랑똔'이라고 한다.

'플랑똔'은 최초 정부에서 발급한후 이후 계약서와 관청의 사실확인서가  

실제 점유권증 역활을 하고 있으니 더 자세한건 알아보아야합니다.

영어는 헷갈려해도 플랑똔.플랑릉이 현지에서 실제 사용하는 것이다...

등기하는 관청은 쌀라 쏘리아오다이로 

.

2년여전부터 자이카가 지원한 위성맵 지적도가 보급된 일부 지방은 

스록에서 발급되는 스록 플랑똔으로 발급 되고있다..

국토부(크로쑤웅 쏘리아오다이)

주정부의 경우.카엣.스록.쿰.품

특별시의 경우.크롱.칸.상캇.빌리지넘버

의 행정체계로 되어있으며.

배타적 권리를 갖춘 국가등기부는

각 산하 관청(쌀라스록이나 쌀라칸)에 쌀라 쏘리아오다이에 가면 

국가등기부를 신청할 수 있다.

계약시는 먼저 등기부사본을 받아 쏘리아오다이에 가서 위치가 정확한지. 

국가토지가 아닌 등기상의 매매가능한 토지인지를 확인. 

구입목적 용도대로 토기변경이 가능한지 확인하고

추가로 근저당여부 토지수용여부 잘 확인해야한다...

다음은 계약서 내용중 유의점...

요즘은 계약시 (제3의기관이나 개인에게 거래대금을 맡기는) 에스크로우   방식을 선호하나

현지인들은 잘 모르는데다 은행도 설명 전에는 모른다.

하니 자신의 통장을 만들어 그 곳에 대금을 넣어두고 등기만료일까지 찾지 않는걸로 특약을 하면 매도인도 대금의 확인.안전을 담보하고 소송도 가능하며, 매수인도 자신의 통장에 돈을 두고 등기절차 미이행시 찾을수 있다.

일반적으로 플랑릉 이전계약은 계약금.중도금.잔금

비율을 20% 40% 40%를 기본으로 해서 딜을 하고 

플랑똔 계약은 계약금10% 잔금90%가 일반적이다.

시일이 열흘 남짓이니 가능한 조건이다.

기타 캄보디아 거래관행상 

플랑릉계약은 매도인이 이전비용 4%를 부담하나 플랑똔계약은 등기만들려면 매수인이 부당해야하는 경우도 있으니 딜을 잘해야한다

금액이 약하면 매도인이 금액이 크면 매도인이 부담하는 것이 일반적.

                                 토지 매매 계약서 

토지의 주소: 

토지의 크기: 

토지의 상태:

매도인 성명: 주 소: 이름 신분증번호 연락처 

매수인 성명 주 소:  이름 신분증번호 연락처

A 위 주소지의 부동산을 매매금액                              $에     매수인에게 매도하기로 합의한다. 

B.계약금은              %                     $ 로 매도인이  등기관련서류를 

모두 준비하여 등기소에서 등기신청시 지불하기로 한다. 

C,잔금                      %                   $는  해당관청의 등기완료일에        등기부와 토지잔금을 동시 교환하기로 한다. 

D.측량및 경계기둥 설치는      미터 간격으로     본 계약후               이 

즉시 실행하기로 한다. 

E.등기에 드는 세금및 비용 일체는                 이 지불하는 것으로 한다. 

F.매수인은 계약의 안전을 위하여 매매비용을 등기만료 예정일인인        

            년           월          일까지             뱅크(예) (계좌번호)에 

보관하기로 하며. 등기완료전까지는 매도인의 동의하에만 

매수인이 잔금을 찾을수 있도록하며  등기완료 예정일이 지나면 

매수인이 잔금을 단독으로 인출할수있도록한다. 

G,위 매매토지에 대한 등기와 관련한 소유권관련 분쟁시  

매도인은 계약에 대한 책임을 지고 보상하기로 한다. 

H.본 계약서는 영어와 현지어로 각각 2부를 작성하여     

각자 보관키로 하며 법적 분쟁시 영문계약서의 내용을 따르기로 한다    

위 사항들에 대하여 상호 위반시는 계약금의 2배와 경비일체를             

현금변상하기로 하여, 민사.형사상의 책임을 지기로 서약한다.                           

2017년        월            일 

매도인                        보증인                           매수인

 등기부 복사본. 신분증 복사본 대리시 양쪽 신분증.위임장복사본 필요 

                             명의신탁 약정서 

부동산 소재지: 

명의     위임인: 

명의     수임인: 이름 신분증번호 전화번호 

상기 위임인은 상기 주소지 부동산의 실질적 구매자로서, 

상기 수임인에게 일정기간 명의를 위임하는 바. 

위임인의 다음 요구나 절차에 언제나 따르기로 서약한다. 

A.부동산 처분과 소유권이전에 관련된 사항 

B.부동산 이용에 관련된 임대.근저당.관련된 사항 

C.부동산 소유와 관련된 세금은 위임인의 부담으로 하며, 

D.위임인은 처분시 매도금액의 3%를 수임인에게 지급하기로 한다. 

상기 서약의 위반시 수임인은 민.형사상의 책임을 감수하기로 하며, 

관할 법원은 위임인이 정 하는 곳으로 한다. 

영문.캄보디아어로 본 계약서를 작성하며, 분쟁시 영문작성을 우선으로 한다. 

                        년                        월                            일 

수임인:   양쪽 인장날인시 사진을 남기는 것이 유리하다.